Lei nº 4.591, de 1964 - TÍTULO II - Das Incorporações
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Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Consulte o texto original em www.planalto.gov.br
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CAPÍTULO I - Disposições Gerais
CAPÍTULO I-A - Do Património de Afetação
CAPÍTULO II - Das Obrigações e Direitos do Incorporador
CONSULTE TAMBÉM:
CAPÍTULO II - Da Convenção de Condomínio
CAPÍTULO III - Das Despesas do Condomínio
CAPÍTULO IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
CAPÍTULO V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
CAPÍTULO VI - Da Administração do Condomínio
CAPÍTULO VII - Da Assembléia Geral
Seção I - Da Construção em Geral
Seção II - Da Construção por Empreitada
Seção III - Da Construção por Administração
Título II
DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
Art. 28. As incorporações
imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito
desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o
intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se
incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou
em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação
de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a
vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção,
se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de
autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.
Art. 30. Estende-se a
condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos
que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 31. A iniciativa e a
responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que
sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno,
o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário com
título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33,
e 3.995, de 31 de dezembro de 1941,
e Decreto-lei número 8.620, de 10 de
janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).
c) o ente da Federação imitido na posse
a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso
ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de
imóveis competente.(Incluído pela Lei nº 12.424, de
2011)
§ 1º No caso da alínea b, o
incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente
comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado
por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva
o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação
das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que
praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação
poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo
também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º Tôda e qualquer
incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou
mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada
a período de carência, referido no art. 34.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A. A critério do
incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo
qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio
do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução
da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas
à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de
afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão
ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja
integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos
da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o
produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado
o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações
ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua
construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão
utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito
quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas
frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos
pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - os recursos financeiros
que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os
recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver;
e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - o valor referente ao
preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso
de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada
(art. 55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o,
poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos
forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - subconjuntos de casas
para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o,
alínea "a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - edifícios de dois ou
mais pavimentos (art. 8o , alínea
"b").(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 10. A constituição de
patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 11. Nas incorporações
objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a
anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme
vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 12. A contratação de
financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para
o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes
da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Art. 31-B. Considera-se
constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no
Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso,
também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Parágrafo único. A averbação
não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos
sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de
sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Art. 31-C. A Comissão de
Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às
suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o
patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante
qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do
imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do
incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de
alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos
eventualmente vinculados à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o
caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de
qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta
de zelo, dedicação e sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 3o A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de
seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta,
não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste artigo.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - promover todos os atos
necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação,
inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - manter apartados os bens
e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
III - diligenciar a captação
dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta
Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
IV - entregar à Comissão de
Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e
de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que
integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por
profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador
e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
V - manter e movimentar os
recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta
especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VI - entregar à Comissão de
Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada
patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VII - assegurar à pessoa
nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros,
contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V
deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação;
e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VIII - manter escrituração
contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - averbação da construção,
registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos
respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - revogação em razão de
denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por
eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
III - liquidação deliberada
pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Art. 31-F. Os efeitos da
decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os
patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o
terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos
objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação
da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares
de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão,
realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato
da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira
convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda
convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da
construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos
da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43,
inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser
feita pela instituição financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à
hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de
mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o
contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação
em decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para
transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do
alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades
respectivas. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 6o Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que
tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição
financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga
do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel,
para assegurar o pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida de
mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão
da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação,
efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito,
domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros
adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 8o Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo
contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível
com os direitos objeto da transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data
em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 10. Os valores pertencentes
aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão
de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 11. Caso decidam pela
continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos
direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 12. Para os efeitos do § 11
deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura
existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da
incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às
respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia
geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - os saldos dos preços das
frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos
ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil
passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório
desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - para cumprimento do seu
encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica
investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do
incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as
parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os
atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à
consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de
novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na
incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
III - consideram-se receitas
do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e
ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das
respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos
disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
IV - compreendem-se no custo
de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a
averbação da construção das edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 13. Havendo saldo positivo
entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o
valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela
Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 14. Para assegurar as
medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio
de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar
da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo
art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da
decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo
incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 15. Na hipótese de que
trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração
e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se
tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o
proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 16. Dos documentos para
anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43,
constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o)
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 17. No processo de venda de
que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições
com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - ao proprietário do
terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração
objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data
designada para a venda; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - ao condomínio, caso não
exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a
preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em
assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida
no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 18. Realizada a venda prevista
no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias
que se seguirem ao recebimento do preço:(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - pagar as obrigações
trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
II - reembolsar aos
adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para
pagamento das obrigações referidas no inciso I;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
III - reembolsar à
instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção,
salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
IV - entregar ao condomínio o
valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de
responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na
proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
V - entregar ao proprietário
do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do
incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à
fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VI - entregar à massa falida
o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 19. O incorporador deve
assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as
informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no §
12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 20. Ficam excluídas da
responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou
indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas
pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações
oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com
as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador
sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado, no
cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de
terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de
cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do
imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e
inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de
impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações
cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de
propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão
dos respectivos registros;
d) projeto de construção
devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das
edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando,
para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de
débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o
terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das
especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV,
do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global
da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do
inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54,
discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações
ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção
de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se
defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento
público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que
se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade
financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais
de cinoo anos.
p) declaração, acompanhada de
plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os
locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida
neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em
cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de
cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem
direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória
perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra. (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro
referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará,
obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis
dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática,
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos
especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte
interessada.
§ 5º A existência de ônus
fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro,
que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os
documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro
de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigências que
julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências,
terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o
Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de
Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de
documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os
documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de
Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a
penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao
dos emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por
quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de
Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados
para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste
artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto
aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada
pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de
construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966
se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de Imóveis da
documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo
Ofício de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a
certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registro
provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 12 O registro provisório previsto
no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da
incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e
Documentos referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem
prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da
obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório,
bem como, de completar o registro definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de
29.11.1965)
§ 13. Na incorporação sobre
imóvel objeto de imissão na posse registrada conforme item 36 do inciso I do art. 167 da
Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a
apresentação, relativamente ao ente público, dos documentos mencionados nas
alíneas a, b, c, f e o deste artigo, devendo
o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os adquirentes das
unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§ 4º,5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de
19 de dezembro de 1979. (Incluído pela Lei nº 12.424, de
2011)
Art. 33. O registro da
incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não
se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de
atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o
registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro
da incorporação)
Art. 34. O incorporador
poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do
qual lhe é lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de
carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do
art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do
empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o
prazo de carência ultrapassar o têrmo final do prazo da validade do registro
ou, se fôr o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos
preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de
carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da
incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cada
um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade
civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no
registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior
arquivando-se em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é
improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá
o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se
houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração
ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do
condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do
art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o
prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
§ 1º No caso de não haver
prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de
ajuste preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de
carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador tiver
denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas,
por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de
carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham
reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que
trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo
de carência, e nesse caso ficará solidàriamente responsável com o incorporador
pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre
êles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no caput dêste
artigo.
§ 4º Descumprida pelo
incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da
outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados,
a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no
Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros,
com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo
anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que
efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente
ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no
artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos
responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O
incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes,
pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a
responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia
de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar
da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão
cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do
recebimento, em função do índice geral de preços mensalmente publicado pelo
Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da
moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver
gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa
comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos
de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará,
obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de
encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta
ocupação e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em
que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a
serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver,
será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área
das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá a cada
uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá
constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno
ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão
de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as
cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do
terreno.
§ 1º Nesta hipótese,
consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito
sôbre a construção porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo
anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas
haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja
adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos
parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo
favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo
anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que
lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e
respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades
imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo
quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega
da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da
construção.
§ 1º Poder-se-á estipular
que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a
construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da parte
construída, mas, também, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha
sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também
estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela
relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas
sôbre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda
que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão
do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em
cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e
obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação a
construção.
Art. 43. Quando o
incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos,
determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas
as seguintes normas:
I - informar obrigatòriamente
aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da
obra;
II - responder civilmente
pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou
compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir
a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras,
cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste
couber a culpa;
III - em caso de falência do
incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria
prossequir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à
aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem
pago ao incorporador, respondendo subsidiàriamente os bens pessoais dêste;
IV - é vedado ao incorporador
alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às
partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da
construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as
condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de
elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido
expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem
justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou
retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no
prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal.
Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou
penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente
devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo
regime da afetação e não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a
assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes,
deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos
integrantes do patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer,
distribuindo entre si, na proporção dos recursos que comprovadamente tiverem
aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do
patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a
reposição dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei
e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o incorporador, os
adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não
reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
Art. 44. Após a concessão do
"habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá
requerer, (VETADO) a averbação da construção das
edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem
da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não
requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante
os adquirentes.
§ 2º Na omissão do
incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos
adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao
incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação dos
contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência
a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr
denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento
do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais fôr de
responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o
pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito
pagar, sem reajuste, o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo
pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até
a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de
retenção pelo adquirente, êsse ficará responsável para todos os efeitos perante
o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos
reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no
contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário
acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente,
dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação
se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente
será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela
restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o caso em nome
dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais,
não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o
adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos e
adicionais.
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