Lei nº 4.591, de 1964 - CAPÍTULO III - Da Construção de Edificação em Condomínio
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TÍTULO II - DAS INCORPORAÇÕES
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Consulte o texto original em www.planalto.gov.br
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Seção I - Da Construção em Geral
Seção II - Da Construção por Empreitada
Seção III - Da Construção por Administração
CONSULTE TAMBÉM:
CAPÍTULO II - Da Convenção de Condomínio
CAPÍTULO III - Das Despesas do Condomínio
CAPÍTULO IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória
CAPÍTULO V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
CAPÍTULO VI - Da Administração do Condomínio
CAPÍTULO VII - Da Assembléia Geral
TÍTULO II - DAS INCORPORAÇÕES
CAPÍTULO I - Disposições Gerais
CAPÍTULO I-A - Do Património de Afetação
CAPÍTULO II - Das Obrigações e Direitos do Incorporador
CAPíTULO III
Da Construção de Edificação em
Condomínio
Seção I
Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de
imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser
contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante
definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o
construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial
descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá
constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual
prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da
construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com
relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que
aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias
para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão
convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos contratantes pelo
incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo
admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da
assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência
mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á,
no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer
número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos
contratantes que a tenham convocado, se fôr o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos
dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no
contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de
Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os
adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43,
ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e,
em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação
dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de2004)
§ 1º Uma vez eleita a Comissão,
cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita
no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos
podêres necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos
que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se
sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.
§ 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar
qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos
efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de2004)
§ 3º Respeitados os limites
constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão
e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de
preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a
terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo
se êste não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que
o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3, a totalidade
dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de
construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a quem
caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e
regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o
serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de construção
deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que
incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las,
ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da
construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as
obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o
construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva
unidade; no caso do art. 43, êste direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo,
através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com
a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta,
tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962,
prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de
prédio que padronizar:
I - critérios e normas para
cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do
art. 54;
Il - critérios e normas para
execução de orçamentos de custo de construção, para fins de disposto no artigo
59;
III - critérios e normas para
a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;
IV - modêlo de memorial
descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32;
V - critério para
entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que
poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de
aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos
padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a
existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção
(baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidide
dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as
inovações de confôrto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a
ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder
Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões
de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim,
podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º No contrato a ser
celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas
previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.
Art. 54 Os sindicatos
estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar
mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem
adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos
critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que
deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos
cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que
pleiteie ou a que tenha direito.
§ 2º Na ocorrência de omissão
de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro
sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam
aproximados dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou
estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só
poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei,
se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses
anteriores.
Seção II
Da Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em
que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço
fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço
fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações
que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço
reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas
nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados,
também previstos obrigatóriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de
construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento
da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais
obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de
construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de
Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser
mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acôrdo com
as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no
art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa
referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em tôda a
publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação
com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço,
serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço
da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.
§ 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que
contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á,
no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI,
do art. 43.
Seção III
Da Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em
que a construção fôr contratada pelo regime de administração, também chamado
"a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou
adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes
disposições:
I - tôdas as faturas,
duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou
aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos
contratantes da construção;
II - tôdas as contribuições dos
condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em
contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos
bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.
Art. 59. No regime de
construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o
montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos
critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se
iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados
até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior ao da
estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados
após o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior à última
revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e
sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto
neste artigo.
Art. 60. As revisões da
estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em
comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá
estipular que, em função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas
de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo
das prestações.
Parágrafo único. Em caso de
majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos contratantes,
com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os
depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de
Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e na forma
prevista no contrato:
a) examinar os balancetes
organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos
contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências
relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela
pertinentes;
c) contratar, em nome do
condomínio, com qualquer condômino, modificações por êle solicitadas em sua
respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não
prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer
técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação
das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais
obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e
fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento
regular do condomínio.
Art. 62. Em tôda publicidade
ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com
construção pelo regime de administração em que conste preço, serão
discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do
orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com
a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que
se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações
deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da
incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.
§ 2º Esta exigência será
dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.
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